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SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE: pourquoi et comment recourir à la SCI?

Publiée le 06/06/2015

Pour éviter l’indivision

Vous êtes intéressé par un investissement immobilier mais vous souhaitez le réaliser à plusieurs, notamment avec des membres de votre famille ?

En constituant une SCI vous éviterez de vous retrouver en situation d’indivision et échapperez à tous ses inconvénients. Si vous n'êtes ni mariés, ni pacsés, mais concubins, la SCI constitue une structure juridique plus souple en cas de séparation et plus sécurisante en cas de décès de l'un des concubins. Elle n’est en revanche pas préconisée pour l’achat d’une résidence principale si vous êtes mariés ou pacsés. Dans ces situations il est préférable de privilégier une acquisition en nom propre en choisissant un régime matrimonial adapté et de compléter par l’établissement d’un testament.

Pour gérer son investissement locatif

Vous avez hérité d’une maison familiale et souhaitez la mettre en location ?

Le recours à la SCI est conseillé pour faire de l'investissement locatif. Vous achetez à plusieurs des biens que vous donnez en location. La gestion est assurée par le gérant, choisi en principe parmi les associés. Le recours à la SCI assure donc une certaine continuité dans la gestion des locations. Si les associés changent, cèdent leurs parts, cela n'a pas d'incidence car le propriétaire des biens donnés en location reste la SCI, représentée par son gérant. Les pouvoirs du ou des gérants et des associés peuvent être aménagés pour coller au mieux à votre situation.

Pour transmettre son patrimoine

Vous envisagez votre succession et souhaitez réduire les frais occasionnés pour vos héritiers ?

Créer une SCI familiale permet de transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants en conservant la gestion du bien ou sa jouissance. Les parts sociales de la SCI sont données aux enfants en tout ou partie (nue-propriété). Et la donation de parts de société civile immobilière présente des avantages fiscaux.

Vous pouvez aujourd'hui transmettre tous les quinze ans et en franchise de droits, 100 000 € par enfant et par parent. Dans le cadre d’une SCI vous ne donnez pas des sommes mais des parts sociales. Cela présente plusieurs avantages :

- La valeur des parts est bien souvent inférieur à la valeur du bien (car plus dur à revendre qu’un immeuble)

- Les droits de succession sont calculés sur la base de l’actif net (on déduit les dettes de la SCI), donc l’assiette taxable est moindre

- L’équité entre enfant est plus facile à respecter puisque vous transmettez des parts de même valeur et non des liquidités ou des immeubles

 

Comment ?

Le nombre d’associés est de deux minimum, ils peuvent bien évidemment être de la même famille et il n’y a pas de condition de qualité ni de nationalité.

Les statuts de la SCI peuvent être rédigés par acte authentique ou sous seing privé. Ils doivent préciser son objet, autrement dit son activité. En cas d’apport immobilier à l’occasion de la constitution de la SCI, l’intervention du notaire est obligatoire.

Vous devez également procéder à diverses formalités de publicité :

- L’enregistrement des statuts auprès de l’administration fiscale

- La publication au journal d’annonces légales

- Le dépôt au greffe du tribunal en vue de son immatriculation

En pratique, le recours à un professionnel (notaire, avocat, expert comptable) est quasiment indispensable pour rédiger les statuts de la SCI et gérer l’ensemble des formalités. Les frais occasionnés sont de l'ordre de 1.500 € mais peuvent varier selon le professionnel.

 

 

Votre article vous est présenté par

Marjorie BRETTNACHER

Assistante commerciale

 

 

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