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Location : Que reste-t-il de la loi Alur ?

Publiée le 26/12/2014

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové instaurent d'importants changements pour les locataires et les propriétaires. Voici le détail des modifications issues de cette loi.

Après l'encadrement des loyers dans certaines zones urbaines, le Gouvernement a introduit d'autres mesures en faveur des locataires ainsi que des modifications dans le fonctionnement des copropriétés. C'est l'objectif de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, qui réforme en profondeur le droit du logement français.

 

Loi Alur : les dispositions déjà en vigueur

Quelques dispositions sont d'ores et déjà entrées en vigueur. Attention, ces nouvelles dispositions ne s'appliquent qu'aux contrats signés, reconduits ou renouvelés depuis le 27 mars 2014. Les autres contrats demeurent régis par les dispositions antérieures.

Plafonnement des honoraires d'agence

Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires d'agence sont plafonnés. Désormais, seules quatre prestations sont facturables (l'organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux) et pour un montant maximum décrété en fonction de la localisation du bien et du nombre de mètres carrés habitables.

 

 

Congé pour reprise

Le propriétaire peut donner congé au locataire à chaque échéance du bail, notamment pour reprendre le logement pour lui ou un de ses proches. La loi Alur encadre cette faculté en location vide et en location meublée :

  • les bénéficiaires du congé pour reprise sont limités, il ne peut s'agit que du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé.
  • le bailleur « doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise », la formulation de la loi n'est pas très explicite.

Délai de préavis d'un mois

En location vide, le délai de préavis est de trois mois pour le locataire. Toutefois, dans un certain nombre de cas, le délai de préavis est réduit à un mois. La loi Alur a allongé la liste des cas de prévis réduit. Désormais, le délai de préavis est réduit à un mois dès lors que :

  • le logement est situé dans une zone tendue (à Paris, et dans les 27 autres agglomérations concernées, le délai de préavis est donc désormais d'un mois sans avoir à justifier d'aucun autre motif),
  • le locataire obtient son premier emploi, est muté, perd son emploi ou retrouve un emploi après l'avoir perdu,
  • l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
  • le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé,
  • le locataire s'est vu attribuer un logement social.

Les zones tendues sont désignées dans un décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

 

Rapprochement entre vide et meublé

Avec la loi Alur, la location meublée entre dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du régime juridique de la location vide. Ainsi, les obligations du bailleur et du locataire sont mieux définies.

Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois à compter de la restitution des clés (Attention ! Si l'état des lieux de sortie ne démontre pas la présence de dégradation, le délai est réduit à un mois).

Autre nouveauté pour le vide et le meublé : l'état des lieux peut être complété à la demande du locataire dans les 10 jours de sa réalisation.

 

Toutefois, la location meublée connaît encore des spécificités :

  • la durée du contrat de location est d'un an tacitement reconductible (contre trois ans en location vide) ;
  • le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyers hors charges (contre un mois de loyers hors charges en location vide) ;
  • les modalités pour donner congé sont différentes (délai de préavis d'un mois pour le locataire, trois mois pour le propriétaire). 

Un statut pour la colocation

La loi Alur prévoit un mini-statut de la colocation et :

  • organise les modalités de signature du contrat de location,
  • limite à six mois la solidarité du colocataire sortant et de sa caution solidaire,

permet de choisir entre les charges réelles et des charges forfaitaires.

 

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