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L'actualité de CENTURY 21 Maitrejean Immobilier

Marché immobilier : de bonnes perspectives pour 2015 !!

Publiée le 09/01/2015

Le marché immobilier français, toujours surévalué, va poursuivre sa correction cette année, avant de connaître un rebond en 2015. Ce pronostic est fondé sur la pénurie de logements, des taux historiquement bas et un volume de transactions en hausse.

Un marché déflationnaire en 2014

Depuis l’an 2000, les prix de l’immobilier ont augmenté de 114% à Paris et de 75% dans le reste de la France, pour une inflation, sur la même période de 28%.

La correction, commencée il y a 2 ans, va se poursuivre cette année. Seuls les vendeurs dits « forcés » (ceux qui vendent par obligation) mettent leurs biens immobiliers sur le marché. Dans ces conditions, même si le prix affiché est encore élevé, il est facilement négociable.

Et comme les taux d’intérêt restent à un niveau très bas, 2014 est sans conteste l’année des bonnes affaires immobilières pour qui veut acheter un logement. « Cette résilience est donc trompeuse », estime S&P. Ces taux très bas soutiennent la demande, mais principalement des acheteurs les plus solvables. Si les taux devaient augmenter rapidement en raison d’un choc externe, hypothèse que S&P juge toutefois peu probable, le réaction du marché immobilier serait rapide. Autrement dit, il faudrait s’attendre à une chute des prix. Selon leurs simulations, les marchés néerlandais et portugais seraient encore plus sensible à une hausse des taux. Cela s’explique par le fait que la reprise de ces marchés est encore très récente (voir tableau ci-dessous) et fragile, et la dette de leurs ménages encore très élevée.

 

La pénurie structurelle de logements et le rebond du volume de transactions

La baisse des prix trouve ses limites dans le manque de logements. Il en faudrait 1 million de plus en France, pour que le marché s’autorégule.

Les prix du neuf se stabiliseront en 2014 et leur augmentation pour 2015 répond à 2 critères objectifs : la pénurie et l’augmentation du coût de construction.

En 2013, les mises en chantier de logements neufs ont accusé un recul de 8,5%, tandis que les demandes de permis de construire ont diminué de 19,6%. Dans le même temps, les nouvelles normes de construction, notamment écologiques, alourdissent le coût de construction.

Reste l’ancien, dont le recul des prix sera bientôt rattrapé par le manque d’offres. La pénurie de logements neufs et la rétention de biens anciens provoquée par un marché baissier vont mécaniquement entraîner une hausse des demandes, donc des prix à horizon 2015.

Autre indice de la reprise du marché immobilier : le rebond du volume de ventes enregistré dès fin 2013. Avec 723 000 transactions, 2013 a fini sur une hausse de 2,3%. Le secteur n’est donc plus si atone. Les acquéreurs soucieux de se constituer un patrimoine trouveront de belles opportunités en 2014, avant le rebond de 2015.

Selon les prévisions de Standard & Poor’s, les prix de l’immobilier en France devaient baisser de 4 % en 2014 mais se reprendre en 2015 et 2016 avec des hausses de respectivement 1 % et 2 %. S&P s’étonne de la résilience du marché français vu la «  faiblesse de l’économie et la hausse continue du chômage » et une « activité économique au point mort au premier trimestre avec un recul de la consommation des ménages de 0,5 % ».

L’agence note également que la hausse de taux de TVA en janvier aura été un facteur négatif temporaire, mais surtout, elle souligne « la détérioration constante du revenu réel disponible des ménages (...) due en partie à la hausse des impôts sur le revenu en 2013 alors que de nouvelles augmentions sont prévues cette année ». Elle attribue la résistance du marché à une cause structurelle liée à un déséquilibre chronique entre l’offre et la demande de logements. Dans un pays où la démographie demeure dynamique.

 

Reprise dans la majorité des pays

S&P observe que les politiques monétaires très accommodantes des banques centrales soutiennent une reprise des prix de l’immobilier dans la majorité des marchés européens, mais ils n’évoluent pas tous au même rythme. Il prévoit pour cette année une hausse des prix de l’immobilier au Royaume-Uni (la plus forte, +7%), en Allemagne et en Irlande (+4% chacun).

Au Royaume-Uni, le marché du logement reste soutenu par une forte reprise économique. Dans les 12 derniers mois (jusqu’à juin), les prix ont progressé de 9,7%, soit la plus forte augmentation depuis 2007. De nouvelle hausses sont attendues, mais moins fortes que celle de 2014 du fait du resserrement de la politique de crédit.

En Allemagne, les prix augmentent régulièrement depuis 2010. La demande reste soutenue, mais les analystes ne prévoient pas de bulle. Ils estiment que les conditions financières favorables vont continuer à stimuler la demande. « Le marché de l’immobilier résidentiel allemand est encore considéré comme une valeur refuge par les investisseurs internationaux cherchant à protéger la valeur de leurs actifs dans un environnement encore incertain et où les actifs financiers offrent de faibles rendements », explique Standard & Poor’s.

 

 

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